Ihr Ansprechpartner: Raphael Graf
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Immobiliengutachter Oberursel - Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021
Unabhängige Immobilienbewertung für Oberursel und den Hochtaunuskreis
- TÜV- und verbandsgeprüfter Sachverständiger
- Rechtssicher nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021
- Unabhängig und neutral ohne Interessenkonflikte
Wir als Immobiliengutachter Oberursel bewerten Wohn- und Gewerbeimmobilien in allen Stadtteilen Oberursels sowie im gesamten Hochtaunuskreis. Den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln wir rechtssicher nach § 194 BauGB und der ImmoWertV 2021 - unabhängig, neutral und nachvollziehbar dokumentiert.
Hinter dem Immobiliengutachter Oberursel steht die Kurze Immobilien Consulting und Service UG. Ihr Ansprechpartner ist Raphael Graf, TÜV- und verbandsgeprüfter, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Unsere Leistungen richten sich an Privatpersonen, Unternehmen, Anwälte und Steuerberater.
Wir erstellen Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten, Restnutzungsdauergutachten und Beleihungswertgutachten und begleiten Sie bei der Ankaufberatung. Für eine kostenlose Ersteinschätzung schreiben Sie uns eine E-Mail an anfrage@immobiliengutachterneuisenburg.de.
Von der Fachwerk-Altstadt über die Taunus-Hanglagen bis zu den Neubauquartieren in Bommersheim kennen wir die unterschiedlichen Lagen Oberursels am Taunus-Südhang entlang des Urselbachs. Diese lokale Marktkenntnis fließt in jede Wertermittlung ein und sorgt für eine standortgenaue, belastbare Einschätzung.
Warum Eigentümer in Oberursel auf unsere Immobilienbewertung vertrauen
Ein Immobiliengutachter liefert Ihnen eine fundierte, nachvollziehbare Wertermittlung für die unterschiedlichsten Anlässe. Ob Scheidung, Erbauseinandersetzung, Kaufpreisprüfung, Abstimmung mit dem Finanzamt, Grunderwerbsteuer oder Vermögensaufstellung - ein unabhängiges Gutachten schafft die Grundlage für sichere Entscheidungen.
Oberurseler Eigentümer vertrauen uns, weil wir jede Immobilie standortgenau und ohne Interessenkonflikte bewerten. Typische Fälle betreffen ein Erbhaus in der Fachwerk-Altstadt, ein freistehendes Einfamilienhaus am Taunushang oder eine vermietete Wohnung in einem Neubauquartier. Jede Immobilienart erfordert einen eigenen Bewertungsansatz, den wir sorgfältig auf Ihr Objekt abstimmen.
Ein Gutachten gibt Klarheit über den tatsächlichen Wert und stärkt Ihre Verhandlungsposition bei Verkauf, Kauf oder gerichtlicher Auseinandersetzung. Wir arbeiten transparent, dokumentieren jeden Schritt ausführlich und erläutern Ihnen das Ergebnis verständlich. So wissen Sie genau, worauf der ermittelte Wert beruht, und können fundierte Entscheidungen treffen.
Als regional verwurzelter Sachverständiger verbinden wir die normierten Verfahren nach ImmoWertV 2021 mit genauer Kenntnis des Oberurseler Marktes und des Hochtaunuskreises. Das unterscheidet ein belastbares Gutachten von einer pauschalen Online-Schätzung.
Unsere Leistungen als Immobiliengutachter in Oberursel
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- Gerichtsfest und bei Behörden anerkannt
- Vollständig nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021
- Für Erbschaft, Scheidung und Finanzamt
- Mit Ortsbesichtigung und Fotodokumentation
Kurzgutachten zur Marktorientierung
- Kompakte Bewertung für interne Zwecke
- Ideal für erste Verkaufsüberlegungen
- Schnellere Bearbeitung als ein Vollgutachten
- Nachvollziehbare Werteinschätzung
Restnutzungsdauer, Beleihung und Ankaufberatung
- Restnutzungsdauergutachten zur AfA-Optimierung
- Beleihungswertgutachten für Ihre Bank
- Ankaufberatung vor dem Kaufvertrag
- Bauschadensbewertung inklusive
Oberursel ist eine kreisangehörige Stadt im Hochtaunuskreis, gelegen am Taunus-Südhang entlang des Urselbachs nahe dem Großen Feldberg, nordwestlich von Frankfurt am Main im Rhein-Main-Gebiet. Die Stadtteile unterscheiden sich erheblich, weshalb eine standortgenaue Wertermittlung entscheidend ist.
Altstadt und Oberursel-Mitte bieten historischen Fachwerkbestand und gemischt genutzte Objekte. Begrenzte Stellplätze, Denkmalschutzauflagen und höhere Instandhaltungskosten beeinflussen hier den Wert.
Oberursel-Nord am Taunushang und die Hohemark zeichnen sich durch gehobene Wohnlagen mit freistehenden Einfamilienhäusern und Gründerzeit-Villen aus. Blicklagen und Waldnähe steigern den Wert, Hangwasser und Feuchtigkeit können ihn mindern.
Stierstadt, Weißkirchen und Oberstedten sind dörflich geprägt mit Einfamilien- und Reihenhäusern, Nachkriegsbestand und Siedlungsbau der 60er- bis 90er-Jahre. Der energetische Zustand spielt hier eine wachsende Rolle.
Bommersheim verbindet gewachsene Dorfstrukturen mit Neubauquartieren; die Nähe zu Steinbach (Taunus) und Frankfurt macht den Standort für Pendler attraktiv. Die Bodenrichtwerte aus BORIS Hessen und die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für den Bereich der Stadt Oberursel (Taunus) fließen als Datengrundlage ein, ersetzen aber nie die Bewertung der individuellen Objektmerkmale.
Diese differenzierten Strukturen erfordern Marktkenntnis vor Ort. Modernisierungsstand, Mikrolage sowie Rechte und Lasten wirken sich im Taunus oft stärker auf den Wert aus, als pauschale Durchschnittswerte vermuten lassen. Deshalb verbinden wir die amtlichen Daten stets mit einer genauen Objektbetrachtung.
Wertermittlungsverfahren, die wir in Oberursel einsetzen
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Marktwert am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Wir setzen die normierten Verfahren der ImmoWertV 2021 ein, die bundeseinheitlich seit dem 01.01.2022 gelten. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von Ihrer Immobilie und dem Bewertungsanlass ab.
Das Vergleichswertverfahren nutzt aktuelle Kaufpreise ähnlicher Immobilien und eignet sich für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, etwa in der Altstadt, in Weißkirchen oder Stierstadt.
Das Ertragswertverfahren bewertet vermietete Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte und Gewerbeimmobilien über die Mieteinnahmen - typisch für Oberursel-Mitte.
Das Sachwertverfahren wird bei freistehenden Einfamilienhäusern, Gründerzeit-Villen und individuellen Bauwerken in den Taunus-Hanglagen und in Bommersheim angewendet.
Unsere Daten stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Oberursel (Taunus) sowie aus den Bodenrichtwerten aus BORIS Hessen. Je nach Objektart wählen wir das geeignete Hauptverfahren und kombinieren bei Bedarf mehrere Verfahren zur Plausibilisierung. Transparente Angaben zu Restnutzungsdauer, Herstellungskosten, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Bodenrichtwerten sind dabei Pflicht.
So läuft eine Immobilienbewertung in Oberursel ab
Von der Kontaktaufnahme bis zum fertigen Gutachten durchlaufen Sie bei uns einen transparenten, klar strukturierten Prozess. Sie wissen jederzeit, in welchem Schritt sich Ihr Auftrag befindet und welche Unterlagen oder Entscheidungen als Nächstes anstehen.
Am Anfang steht eine erste Einschätzung per E-Mail: Sie nennen uns Objektart, Stadtteil und Anlass, wir ordnen die passende Gutachtenart ein. Anschließend stimmen wir die benötigten Unterlagen ab und vereinbaren einen Termin für die Ortsbesichtigung. Vor Ort erfassen wir Zustand, Ausstattung, Restnutzungsdauer sowie Rechte und Lasten und erstellen eine Fotodokumentation.
Danach wählen wir das geeignete Wertermittlungsverfahren, werten die amtlichen Daten aus BORIS Hessen und vom Gutachterausschuss aus und ermitteln den Verkehrswert. Zum Abschluss erhalten Sie das Gutachten als nachvollziehbares PDF, auf Wunsch mit persönlicher Erläuterung der Ergebnisse. Die folgenden vier Schritte zeigen den Ablauf im Überblick.
Wie lange der gesamte Prozess dauert, hängt von der Verfügbarkeit der Unterlagen und der Komplexität des Objekts ab. Bei zeitkritischen Anlässen wie Fristen des Finanzamts oder Gerichtsterminen legen wir gemeinsam eine realistische Terminplanung fest und arbeiten Ihr Gutachten zeitnah aus.
Kontakt und erste Einschätzung
Sie nehmen per E-Mail an anfrage@immobiliengutachterneuisenburg.de Kontakt auf und nennen uns Objektart, Stadtteil und Anlass Ihrer Bewertung. Wir geben Ihnen eine erste Einschätzung zur passenden Gutachtenart und zum weiteren Vorgehen - unverbindlich und ohne Pauschalpreise.
Unterlagen und Ortsbesichtigung
Wir fordern die notwendigen Unterlagen an, darunter Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Mietverträge, WEG-Protokolle und Energieausweis. Anschließend begehen wir bei der Ortsbesichtigung alle Räume und Außenanlagen, erstellen eine Fotodokumentation und erfassen Zustand und Restnutzungsdauer.
Wertermittlung und Verfahrenswahl
Wir wählen das geeignete Hauptverfahren - Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren - und kombinieren es bei Bedarf zur Plausibilisierung. Dabei werten wir die Bodenrichtwerte aus BORIS Hessen und die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses aus und berücksichtigen Rechte, Lasten und den baulichen Zustand Ihres Objekts.
Übergabe und Rückfragen
Sie erhalten das fertige Gutachten als nachvollziehbares PDF, auf Wunsch mit persönlicher Erläuterung. Offene Fragen klären wir gemeinsam, damit Sie das Ergebnis sicher für Verkauf, Finanzamt oder Gericht nutzen können.
Was uns als Immobiliengutachter Oberursel auszeichnet
Wir sind die Kurze Immobilien Consulting und Service UG mit regionaler Ausrichtung auf Oberursel und den Hochtaunuskreis; unsere Gutachten sind deutschlandweit einsetzbar. Ihr Ansprechpartner ist Raphael Graf, TÜV- und verbandsgeprüfter, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Der Begriff Immobiliengutachter ist rechtlich nicht geschützt - umso wichtiger sind nachweisbare Qualifikationen und eine transparente Arbeitsweise. Wir stehen für Unabhängigkeit, Neutralität und eine ausführliche, nachvollziehbare Dokumentation ohne Interessenkonflikte.
Unsere Stärke ist die Verbindung aus normierten Verfahren nach ImmoWertV 2021 und genauer Kenntnis der Oberurseler Stadtteile - von der Fachwerk-Altstadt über die Taunus-Hanglagen bis zu den Neubauquartieren in Bommersheim. So entsteht ein Gutachten, das vor Gericht, gegenüber Behörden und bei Verhandlungen Bestand hat.
Wir nennen keine Pauschalpreise, sondern kalkulieren individuell nach Objekt und Anlass und nennen Ihnen das Honorar transparent vorab.
Typische Anlässe für einen Immobiliengutachter in Oberursel
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft eine sachliche Grundlage, die vor Gericht und gegenüber Behörden Bestand hat. Bei einer Erbauseinandersetzung ermitteln wir den Nachlasswert und bewerten Miteigentumsanteile, Wohnrechte und Nießbrauch - nutzbar vor dem Amtsgericht Bad Homburg vor der Höhe.
Bei einer Scheidung beziffert ein Gutachten den Immobilienwert objektiv; zuständig ist das Amtsgericht Bad Homburg, bei hohen Streitwerten das Landgericht Frankfurt am Main. Gegenüber dem Finanzamt Bad Homburg kann ein Gutachten eine zu hohe Feststellung bei Erbschaft- und Schenkungsteuer widerlegen.
Restnutzungsdauergutachten ermöglichen eine AfA-Optimierung bei vermieteten Objekten - stets gemeinsam mit Ihrem Steuerberater. Auch vor einem Ankauf lohnt sich eine fundierte Bewertung, um überhöhte Kaufpreise zu erkennen und Ihre Verhandlungsposition zu stärken.
Wertermittlungsverfahren im Vergleich
Die drei normierten Verfahren der ImmoWertV 2021 im kurzen Überblick:
- Vergleichswertverfahren: nutzt Kaufpreise ähnlicher Objekte, ideal für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser.
- Ertragswertverfahren: bewertet vermietete Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien über die Mieteinnahmen.
- Sachwertverfahren: geeignet für freistehende Einfamilienhäuser und individuelle Bauwerke in den Taunus-Hanglagen.
Je nach Objektart wählen wir das geeignete Hauptverfahren und kombinieren bei Bedarf mehrere Verfahren zur Plausibilisierung.
Wovon das Honorar für ein Immobiliengutachten abhängt
Wir nennen keine Pauschalpreise, sondern kalkulieren individuell nach Objekt und Anlass; das Honorar nennen wir transparent vorab. Wesentliche Einflussfaktoren sind:
- Art des Gutachtens (Verkehrswert-, Kurz-, Restnutzungsdauer-, Beleihungswertgutachten oder Ankaufberatung)
- Nutzungs- und Immobilienart sowie Größe und Wohnfläche des Objekts
- bauliche Besonderheiten wie Denkmalschutz, Hanglagen sowie Rechte und Lasten
- Aufwand für die Unterlagen- und Bodenwertrecherche über BORIS Hessen und den Gutachterausschuss
Vor der Beauftragung erhalten Sie eine nachvollziehbare Kosteneinschätzung.
Rechtliches und Zuständigkeit in Oberursel
Rechtliche Grundlage jeder Bewertung ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, ermittelt mit den Verfahren der ImmoWertV 2021. Bodenrichtwerte werden nach § 193 BauGB alle zwei Jahre festgestellt; der aktuell geltende Stichtag ist der 01.01.2026.
Als Datenbasis dienen die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Oberursel (Taunus) und die Bodenrichtwerte aus BORIS Hessen. Für gerichtliche und behördliche Anlässe sind in der Regel das Amtsgericht Bad Homburg vor der Höhe, bei hohen Streitwerten das Landgericht Frankfurt am Main sowie das Finanzamt Bad Homburg zuständig.
Worauf Sie bei der Wahl eines Immobiliengutachters achten sollten
Worauf sollten Sie bei der Wahl eines Immobiliengutachters in Oberursel achten? Entscheidend sind nachweisbare Qualifikationen, denn der Begriff Immobiliengutachter ist rechtlich nicht geschützt. Achten Sie auf eine anerkannte Zertifizierung sowie eine TÜV- und verbandsgeprüfte Sachkunde.
Ebenso wichtig sind Unabhängigkeit und Neutralität: Ein Gutachter ohne eigenes Verkaufsinteresse bewertet frei von Interessenkonflikten. Verlangen Sie eine nachvollziehbare Methodik nach ImmoWertV 2021, eine ausführliche Dokumentation und ein transparentes Honorar nach Objekt und Anlass. Lokale Marktkenntnis der Oberurseler Stadtteile rundet die Auswahl ab und sorgt für eine standortgenaue, belastbare Bewertung.
Wir sind auch in Ihrem Stadtteil für Sie da
Ob in der Altstadt, in Bommersheim, Weißkirchen, Stierstadt, Oberstedten oder an der Hohemark - wir bewerten Immobilien in allen Stadtteilen Oberursels und in den Nachbargemeinden des Hochtaunuskreises.
Region Rhein-Main und Nachbargemeinden
Stadtteile in Oberursel
- Altstadt
- Oberursel-Mitte
- Oberursel-Nord
- Bommersheim
- Weißkirchen
- Stierstadt
- Oberstedten
- Hohemark
Unser Einsatzgebiet auf der Karte
Karte von Google Maps
Mit Klick auf „Karte laden“ wird eine Karte von Google Maps geladen. Dabei werden personenbezogene Daten (u. a. Ihre IP-Adresse) an Google übertragen. Einzelheiten in unserer Datenschutzerklärung.
Häufig gestellte Fragen an einen Immobiliengutachter Oberursel
Benötige ich für eine Erbauseinandersetzung in Oberursel immer ein Verkehrswertgutachten?
In den meisten Fällen ja. Sobald mehrere Erben oder Pflichtteilsberechtigte beteiligt sind, schafft ein unabhängiges Verkehrswertgutachten die verbindliche Grundlage. Es vermeidet Streit und ist vor dem Amtsgericht Bad Homburg vor der Höhe sowie gegenüber dem Finanzamt Bad Homburg nutzbar.
Wie lange dauert ein Immobiliengutachten in Oberursel?
Die Dauer hängt von der Unterlagenverfügbarkeit und der Komplexität des Objekts ab. Bei zeitkritischen Anlässen wie Fristen des Finanzamts oder Gerichtsterminen legen wir gemeinsam eine realistische Terminplanung fest.
Welche Unterlagen sollte ich bereithalten?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Mietverträge, WEG-Protokolle und Energieausweis sind die wichtigsten Dokumente. Wir listen im Einzelfall genau auf, was benötigt wird.
Ist ein Kurzgutachten beim Finanzamt oder Gericht anerkannt?
Nein, ein Kurzgutachten gilt in der Regel nicht als gerichtsverwertbar. Es eignet sich für interne Entscheidungen oder eine Marktindikation. Für Gericht und Finanzamt benötigen Sie ein ausführliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Wie wirkt sich der energetische Zustand auf den Verkehrswert aus?
Schlechte Dämmung, alte Fenster und veraltete Heizung können den Wert deutlich mindern. Besonders Häuser mit Baujahr aus den 60er- bis 90er-Jahren in Stierstadt, Weißkirchen und Oberstedten sind betroffen. Die ImmoWertV verlangt die explizite Berücksichtigung von Modernisierung und Restnutzungsdauer.
Können Sie auch den Beleihungswert für meine Bank ermitteln?
Ja, wir erstellen Beleihungswertgutachten, die sich an den Anforderungen von Kreditinstituten orientieren. Wir stimmen das Gutachten darauf ab und liefern eine konservative, belastbare Bewertung.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten zur AfA-Optimierung?
Ja, besonders bei älteren, gut instand gehaltenen Gebäuden kann ein solches Gutachten steuerliche Vorteile bieten. Die Entscheidung sollte immer gemeinsam mit Ihrem Steuerberater getroffen werden.
Bewerten Sie auch Immobilienportfolios außerhalb von Oberursel?
Ja, wir führen Portfoliobewertungen mit mehreren Standorten durch, zum Beispiel Oberursel, Bad Homburg und Frankfurt am Main. Wir arbeiten Objekt- und Standortunterschiede strukturiert heraus.
Was kostet ein Immobiliengutachten in Oberursel?
Wir nennen keine Pauschalpreise, sondern kalkulieren individuell nach Objekt, Umfang und Anlass. Das Honorar nennen wir Ihnen transparent vorab, sobald wir die wichtigsten Eckdaten Ihrer Immobilie kennen.
In welchen Stadtteilen von Oberursel sind Sie tätig?
Wir bewerten in allen Stadtteilen - Altstadt, Oberursel-Mitte, Oberursel-Nord, Bommersheim, Weißkirchen, Stierstadt, Oberstedten und Hohemark - sowie im übrigen Hochtaunuskreis und im Rhein-Main-Gebiet.
Fundierte Entscheidungen auf Basis eines verlässlichen Immobilienwerts
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Ein unabhängiges Immobiliengutachten in Oberursel gibt Ihnen Sicherheit bei Verkauf, Kauf, Erbschaft, Scheidung oder steuerlichen Fragen. Schreiben Sie uns eine E-Mail an anfrage@immobiliengutachterneuisenburg.de und nennen Sie uns Objekttyp, Stadtteil (zum Beispiel Altstadt, Stierstadt oder Hohemark) und den Anlass Ihrer Bewertung.
Sie erhalten eine kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung zur passenden Gutachtenart. Je genauer Sie Ihr Anliegen beschreiben, desto gezielter können wir Sie beraten. Kurze Immobilien Consulting und Service UG - Ansprechpartner Raphael Graf - anfrage@immobiliengutachterneuisenburg.de.
- Kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung per E-Mail
- Unabhängig und neutral nach § 194 BauGB
- Gutachten für Erbschaft, Scheidung, Finanzamt und Bank
- Standortgenaue Bewertung in allen Stadtteilen Oberursels
- Transparentes Honorar nach Objekt und Anlass
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